Khủng hoảng tín dụng BĐS tại Mỹ và bài học với Việt Nam

27 | 10 | 2008

Cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản dưới chuẩn tại Mỹ đã và đang tác động nặng nề đến thị trường tài chính thế giới. Bản chất của cuộc khủng hoảng này là gì và sẽ tác động như thế nào đến Việt Nam? TS. Phạm Đỗ Chí, người đã có nhiều năm sinh sống và làm việc tại Mỹ, hiện là Phó Tổng giám đốc Tập đoàn VinaCapital; cố vấn của Agroinfo, đã có bài viết riêng.

Vì sao nên nỗi?

Tác động của cuộc khủng hoảng nợ dưới chuẩn đang ngày càng trở nên sâu rộng khi hàng loạt các tập đoàn tài chính tên tuổi của Mỹ sụp đổ. Sau Bear Stearns - ngân hàng môi giới và đầu tư lớn thứ 5 phố Wall bị JP Morgan Chase mua lại vào tháng 3/2008 với giá 2 USD/cổ phiếu, hàng loạt “đại gia” ngã quỵ: Fannie Mae và Freddie Mac, hai ngân hàng bất động sản lớn nhất thế giới, bị quốc hữu hóa; Lehman Brothers, ngân hàng đầu tư lớn thứ 4 phố Wall, phá sản, chấm dứt 158 năm hoạt động; Merrill Lynch, ngân hàng đầu tư lớn thứ 3, bị Bank of American mua lại; Tập đoàn bảo hiểm lớn nhất nước Mỹ - AIG cũng chỉ tạm yên sau khi nhờ khoản ứng cứu 85 tỷ USD của Chính phủ Mỹ; Goldman Sachs và Morgan Stanley được cho là những người sống sót cuối cùng, cũng bất ngờ quyết định chuyển đổi từ mô hình ngân hàng đầu tư sang mô hình tập đoàn ngân hàng mẹ để tăng cường khả năng thu hút nguồn vốn nhằm đối phó với tình hình thanh khoản ngày càng khó khăn của hai tập đoàn này. Danh sách còn dài nữa nếu kể thêm cả Washington Mutual và Wachovia, ngân hàng cho vay dưới chuẩn lớn nhất của Mỹ, bị thâu tóm….

Có lẽ ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng “trăm năm có một” này sẽ còn dai dẳng nhiều năm nữa và sẽ còn mất nhiều thời gian nữa mới giải quyết xong vô số các vụ tịch thu nhà thế nợ trên thị trường nhà ở của Mỹ. Xem lại diễn tiến cơn khủng hoảng cho vay cầm cố dưới chuẩn sẽ thấy rõ nhiều người đã phạm sai lầm khi bị cuốn sâu vào vòng xoáy tín dụng nhà đất.

Đầu tiên là việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) hạ lãi suất như một cách kích hoạt nền kinh tế trở lại sau vụ đổ vỡ của ngành công nghệ cao những năm 2000-2001. Biện pháp này tỏ ra có kết quả, và được đà, FED tiếp tục hạ lãi suất tới mức thấp nhất trong nhiều thập niên. Ý đồ của FED là đưa thêm tiền vào nền kinh tế, nhất là ở mức tiêu dùng. Thấy lãi suất thấp, nhiều người đổ dồn đi vay tiền để mua nhà và cứ thế đẩy giá nhà vọt lên cao. Các công ty cho vay cầm cố (gồm cả những tổ chức không phải là ngân hàng) lợi dụng cơ hội này để trục lợi lớn nhờ hốt được những món hoa hồng kếch xù bằng cách tìm thêm nhiều người mua nhà và kéo dài chu kỳ mua qua bán lại giá ngày càng tăng.

Bình thường thì người cho vay cầm cố không thể gom được vốn lớn để cho vay mua nhà. Vì tiền vay mua nhà được trả lại chậm, người cho vay cầm cố không có được những khoản tiền góp lớn để tăng danh mục cho vay cao hơn vốn ban đầu của họ. Các ngân hàng đầu tư đánh hơi được cơ hội tốt khi thấy giá nhà tăng và các công ty cho vay cầm cố cần tiền để cho vay. Họ mua lại những món cầm cố từ những người cho vay cầm cố. Những người này lại gom được số tiền khổng lồ và trở lại thị trường và cho mọi người vay mua nhà. Cuối cùng, những người cho vay cầm cố không còn những người vay mua nhà ít rủi ro và đáng tín nhiệm, và chỉ còn lại những người có rủi ro cao, mua nhà lần đầu và mức tín nhiệm có vấn đề. Nhưng với giá cả tăng nhanh, người cho vay tìm cách giảm rủi ro bằng cách đưa ra những món cho vay cầm cố phức tạp khởi đầu bằng lãi suất thấp dễ vay nhưng sẽ tăng dần theo thời gian.

Người mua nhà ham thích tham gia vào vụ mua bán nhà đầy hưng phấn, vay cấm cố mà không đọc hoặc không hiểu tài liệu in mà hy vọng giá tăng sẽ cho phép họ bán lại có lãi. Nhưng các ngân hàng đầu tư làm gì với những gói cầm cố khổng lồ? Để thu lợi từ những món này thì cần đến ‘óc sáng tạo tài chính’vượt bậc. Thực tế các ngân hàng đầu tư sử dụng các giấy tờ thế chấp – bao gồm hàng chục ngàn món cầm cố mua lại từ một hay nhiều nhà cho vay – và chuyển đổi chúng thành chứng khoán gốc cầm cố, sau đó bán lại lấy lãi lãi. Trở ngại đối với một chứng khoán có thế chấp bảo đảm là chẳng có ai mua nó. Những quỹ đầu tư chuyên nghiệp -- quỹ đầu cơ, quỹ trợ cấp, hưu bổng và quỹ thuộc nhà nước -- thường chỉ mua những sản phẩm đã được định giá bởi một tổ chức định mức tín nhiệm trái phiếu, như Moody’s, Fitch và Standard and Poors.

Đa số quỹ cần phải mua một tỷ lệ cao trái phiếu đã được xếp vào lọai “có cấp độ đầu tư”. Chẳng hạn như một quỹ đầu tư có thể được quy định trong bản điều lệ là có 80% số trái phiếu đạt đẳng cấp có giá trị đầu tư, 10% có mức rủi ro trung bình và 10% có mức rủi ro cao. Dĩ nhiên là trái phiếu càng an tòan thì lãi càng thấp. Đến lượt các tổ chức định giá: để đạt vị trí có cấp độ đầu tư trên các chứng khoán có thế chấp bảo đảm, ngân hàng đầu tư cần sự hỗ trợ của các tổ chức định mức tín nhiệm. Giải pháp do các tổ chức này đưa ra là cái gọi là “nợ có thế chấp được bảo đảm”(mortgage collateralized obligation - MCO). Để có được sự đánh giá chặt chẽ, chứng khoán có thế chấp bảo đảm được phân loại thành nhiều phần khác nhau và mỗi phần được đánh giá từ hạng AAA xuống BA biểu thị rủi ro cao. Điểm mấu chốt là phần chia đánh giá cao nhất – nay được coi là trái phiếu bán trên thị trường -- sẽ có ưu tiên cao nhất đối với số tiền mặt nhận được từ người cầm cố cho đến khi được trả hết, sau đó đến các trái phiếu thấp hơn. Trái phiếu định giá thấp nhất có phiếu lãi cao nhất, nhưng nếu chủ nhà không trả được nợ thì chịu lỗ đầu tiên.

Một sản phẩm “nợ có thế chấp được bảo đảm” tương tự là CDO (collateralized debt obligation) cũng có cùng một cấu trúc phần chia, nhưng gồm các trái phiếu và giấy nợ khác và văn tự cầm cố. CDO và MCO hoạt động như các quỹ hỗ tương – thường xuyên mua và bán văn tự cầm cố cho nên tài sản luôn thay đổi, song vẫn được định giá như từ đầu. Tổ chức định giá quyết định dựa trên những nguyên tắc mà nhà quản lý CDO phải tuân theo. Tổ chức định giá dùng mẫu thống kê căn cứ vào hoạt động trong quá khứ của thị trường cầm cố để xác định khả năng không trả được nợ của các khoản vay. Họ đã không tính đến việc thị trường nhà ở đã thay đổi lớn, với số đông người mua nhà ngày càng tăng qua thế chấp dưới chuẩn có lãi suất điều chỉnh (adjustable rate mortgages- ARM) mà theo thời gian sẽ gia tăng số tiền trả.

Ngân hàng đầu tư lập các quỹ bảo hộ dựa vào MCO và CDO và bán các quỹ này cho mọi lọai thể chế tài chính trên khắp thế giới. Họ thành công lớn với sản phẩm mới này nên họ tăng ‘đòn bẩy tài chính’ các quỹ này cùng khắp, biến chúng thành chứng khoán chuyển nhượng, định giá chúng rồi cuối cùng bán chúng thông qua các quỹ bảo hộ. Các ngân hàng đầu tư tiếp tục trở lại với những người cho vay thế chấp, dùng nhiều tiền hơn để mua văn tự cầm cố. Người cho vay được đà cho vay tiếp và tìm thêm được càng nhiều người mua nhà với những tài sản đắt giá hơn bất kể mức độ tín nhiệm của họ ra sao. Người mua nhà thấy có những điều khoản tín dụng dễ dãi, và trong sự vội vàng tham gia vào thị trường đang tăng giá nhanh chóng họ đã quên đọc bản in các điều khoản giải thích số tiền trả hàng tháng sẽ tăng lên như thế nào khi lãi suất bắt đầu tăng. Họ cũng quên không lưu ý tới chuyện những gì sẽ xảy ra nếu giá nhà ‘nguội đi’ và giảm xuống.

Chuyện đó đã xảy ra thật. Những trường hợp không trả được nợ tăng nhanh trong năm 2007 và tiền trả những khoản nợ CDO và MCO phải ngưng lại. Các định chế nắm các quỹ liên quan đâm hoảng và đòi lại tiền. Nhưng các quỹ bảo đảm không có tiền trả các nhà đầu tư vì họ đã dùng hết tiền để mua thêm văn tự cầm cố. Những trường hợp vỡ nợ cứ tăng lên và các công ty đánh giá buộc phải bỏ việc sắp hạng đối với các phần chia của CDO và MCO, kể cả những phần chia AAA hay những phần chia có cấp độ đầu tư. Chuyện này xảy ra khi các định chế tài chính bán tháo hết trái phiếu cho một thị trường mà chẳng có người mua. Các quỹ bảo hộ (và nhà đầu tư) nhanh chóng mất hàng chục tỷ USD.

Mặc dù có sự can thiệp mạnh của FED phối hợp với các ngân hàng trung ương của nhóm G-7, các thị trường trên thế giới vẫn tiếp tục rơi tự do và làm tăng khả năng có thể xảy ra một cuộc khủng hoảng tài chính lớn toàn cầu lên tới 40%. Những gì trước đây được coi như một vụ “nhiễm trùng tín dụng” được kiềm chế theo luật tự nhiên và giải pháp tài chính thì nay đã biến thành một chứng “bệnh dịch” lan ra thế giới. Bài toán tín dụng dưới chuẩn của Mỹ chưa giải được đã lan sang châu Âu và những thị trường mới nổi khác, và cuộc khủng hoảng tài chính đã biến thành cuộc khủng hoảng lòng tin của nhà đầu tư và người tiêu dùng vào năng lực của các quyền lực tài chính.!!

Tác động đến Việt Nam

Nhiều người dự báo cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu sẽ lây lan sang Việt Nam nhưng theo tôi, xét trong ngắn hạn, tác động trực tiếp của cuộc khủng hoảng này đến Việt Nam sẽ giới hạn và nhẹ hơn so với các nền kinh tế khác. Đó là vì hệ thống ngân hàng Việt Nam không ở trong vòng ảnh hưởng trực tiếp của các trung tâm tài chính thế giới và lưu lượng tiền quốc tế. Mặt khác, Việt Nam có rất ít nguy cơ đầu tư dưới chuẩn và tỷ lệ phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính thấp. Trong khi đó, ngành dịch vụ tài chính non trẻ của Việt Nam và TTCK mới hơn 8 tuổi chưa giao dịch phái sinh.

Tuy vậy, trong dài hạn, nếu cuộc khủng hoảng tài chính thế giới kéo dài và tăng cường độ thì Việt Nam sẽ cũng chịu ảnh hưởng sâu rộng về kinh tế và tài chính. Cuộc khủng hoảng hiện nay có thể biến thành sự tan vỡ tín dụng trong nền kinh tế Mỹ, nơi mà ngân hàng sợ cho các ngân hàng khác vay vì phạm vi rủi ro không rõ ràng; khả năng thanh toán bằng tiền mặt thấp của các ngân hàng dẫn tới cho vay kinh doanh ít đi; khả năng thanh tóan thấp của ngân hàng dẫn đến ít cho vay khu vực hộ gia dình như cho vay thế chấp tài sản hay cho vay tiêu dùng khác. Những lý do nêu trên sẽ tạo ra áp lực giảm phát đối với nền kinh tế thế giới vì giá hàng hóa tiếp tục giảm. Nhu cầu tiêu dùng giảm tại Mỹ cuối cùng sẽ tác hại đến tất cả các nền kinh tế xuất khẩu như ASEAN, gồm cả Việt Nam. Tuy tác động đối với thị trường xuất khẩu có thể không sâu sắc vì hàng xuất khẩu rẻ của Việt Nam có thể thay thế hàng từ Đông Á nhưng dự báo xuất nhập khẩu phải điều chỉnh xuống 10%-15% vì lý do tăng trưởng GDP thế giới ở mức thấp và giá dầu hạ.

Để giảm thiểu những tác động tiêu cực có thể xảy ra, theo tôi, các doanh nghiệp Việt Nam cần tăng cường lưu lượng tiền mặt của họ. Họ cần chuyển hướng thị trường xuất khẩu sang Trung Đông và thương mại trong khu vực ASEAN cũng như thị trường trong nước. Đối với các nhà làm chính sách, cần kiên quyết ngăn ngừa một cuộc khủng hoảng ngân hàng do nợ xấu về thế chấp bất động sản. Ngân hàng Nhà nước cần sẵn sàng bơm tiền mặt vào hệ thống ngân hàng khi cần và có kế hoạch sáp nhập những ngân hàng yếu vào những ngân hành mạnh. Mặt khác, NHNN cần xây dựng kế hoạch đối phó bất ngờ để bảo đảm tiền gửi ngân hàng. Trong trường hợp cuộc suy thoái trên thế giới trở nên xấu hơn, Nhà nước cần kích cầu trong nước bằng hai cách: gói kích thích tài chính và chính sách tín dụng lãi thấp. Để đạt mục đích này, NHNN cần giảm lãi suất cơ bản trong thời gian tới.

Kịch bản nêu trên cần được thảo luận dưới dạng khả năng có thể xảy ra vì nó tùy thuộc chủ yếu vào những chính sách tương lai của chính phủ của nhiều nước khác nhau và phản ứng tâm lý của dân chúng. Trong bối cảnh một môi trường cực kỳ khó khăn đối với nền kinh tế thế giới, Chính phủ Việt Nam cần sẵn sàng và đủ linh họat để nhanh chóng ứng phó với những hoàn cảnh luôn biến động trên thị trường thế giới ngõ hầu giảm được tác động của nó đối với Việt Nam.

TS. Phạm Đỗ Chí

Các Tin Khác

Trung Quốc dẫn đầu châu Á về tăng trưởng thương mại với EU

27 | 10 | 2008

Vụ nông dân khốn đốn vì phân dỏm: Lỗ hổng ở khâu quản lý

26 | 10 | 2008

Người chăn nuôi kiệt sức vì thua lỗ

25 | 10 | 2008

Thị trường lúa gạo ĐBSCL vụ thu đông: Kiên Giang mạnh, Trà Vinh yếu

24 | 10 | 2008

Mặt bằng bán lẻ Việt Nam hấp dẫn nhà đầu tư

24 | 10 | 2008