Bài 1: Tính giá kiểu nào?

Chiều 10-6, UBND TP đã họp sơ bộ về dự thảo của Sở Tài chính đề nghị hỗ trợ thêm 10% giá đất ở liền kề cho dân bị thu hồi đất nông nghiệp. Vấn đề chưa được gút chứng tỏ dự kiến tăng mức bồi thường để đẩy nhanh tiến độ các dự án không đơn giản.

Nếu kiến nghị trên được Bộ Tài chính thông qua, giá bồi thường hỗ trợ đất nông nghiệp sẽ tăng gấp nhiều lần so với giá hiện tại.

Nhiều dự án “chết đứng”

Dự án mở rộng Trung tâm Y tế huyện Hóc Môn (thị trấn Hóc Môn) đã được UBND huyện này tính toán từ đầu năm 2007. Sau khi khảo sát giá đất và tình hình thị trường, huyện đề xuất giá bồi thường đất nông nghiệp là 700.000 đồng/m2. Cho rằng giá do huyện đề xuất không có cơ sở khoa học, UBND TP yêu cầu phải thuê đơn vị thẩm định giá. Trung tâm Thẩm định giá của Sở Tài chính đã định giá đất của khu vực này khoảng 223.000 đồng/m2.

Cuối năm 2007, UBND TP duyệt giá bồi thường đất nông nghiệp cho dự án trên là 200.000 đồng/m2 đất nông nghiệp không mặt tiền đường, và 300.000 đồng/m2 đất nông nghiệp mặt tiền. Hội đồng bồi thường giải phóng mặt bằng (BTGPMB) huyện đã nhiều lần họp dân nhưng không nhận được sự đồng thuận từ dân. Vì vậy cho đến nay, dự án này vẫn giậm chân tại chỗ.

Đã thế, đầu năm 2008, một công ty tư nhân đã thỏa thuận địa điểm để xây dựng khu nhà ở kinh doanh giáp ranh đất với dự án Trung tâm Y tế và bồi thường cho người dân với giá từ một đến hai triệu đồng/m2 đất nông nghiệp. Sự việc này khiến cho dự án Trung tâm Y tế càng khó triển khai.

Tương tự, dự án xây dựng đài liệt sĩ của huyện Hóc Môn cũng đang “chết đứng” vì TP duyệt giá đất nông nghiệp quá thấp.

Tại quận 9, dự án mở rộng Công viên văn hóa Suối Tiên cũng chưa thể triển khai được vì không bồi thường giải phóng mặt bằng được. Dự án này đã được UBND TP phê duyệt giá 150.000 đồng/m2 đất nông nghiệp, chủ đầu tư đồng ý hỗ trợ thêm 160.000 đồng/m2, tổng cộng là 310.000 đồng/m2. Người dân không đồng ý vì họ đã bán đất tại khu vực này với giá 1.500.000 đồng/m2 cho tư nhân.

Đấy mới chỉ là vài trong hàng chục dự án có liên quan đến bồi thường đất nông nghiệp trên địa bàn TP.HCM đang bị “treo”.

Giá bồi thường đất nông nghiệp quá rẻ?

Theo ông Phan Hoàng An - Trưởng Ban BTGPMB huyện Hóc Môn, giá đất bồi thường trong dự án mở rộng Trung tâm Y tế do UBND huyện trình ban đầu là giá phù hợp. Dự án này chỉ cách chợ Hóc Môn một km, nằm trong vùng đất đang đô thị hóa. Đầu năm 2007, khu đất này đã có quy hoạch 1/2000. Khi huyện khảo sát giá, người dân đề nghị giá 700.000 đồng/m2, huyện đã đề xuất với TP. Cho rằng giá này không có cơ sở, TP yêu cầu Trung tâm Thẩm định giá thẩm định lại. Giá được xác định là 233.000 đồng/m2 (như đã nói trên) nhưng TP vẫn chỉ duyệt 200.000 đồng/m2 vì giá đưa ra đã “đụng trần” so với khung giá đất nông nghiệp do Chính phủ quy định.

Không riêng gì Hóc Môn, các quận, huyện vùng ven đã nhiều lần kiến nghị UBND TP rằng giá UBND bồi thường đất nông nghiệp quá thấp, gây nhiều khó khăn trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng.

Theo quy định của Chính phủ, giá đất bồi thường phải sát giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, trong khi giá đất ở đã được thẩm định và bồi thường bằng giá thị trường thì giá đất nông nghiệp vẫn chỉ được duyệt theo giá đất nhà nước. Tại quận 9, nhiều khu công trình công cộng do nhà nước thu hồi đất nằm cạnh những dự án kinh doanh do tư nhân đứng ra thỏa thuận. Hai miếng đất nằm giáp ranh nhưng giá bồi thường chênh nhau hơn triệu đồng/m2. Nhiều người ví von: người nào rơi vào dự án của tư nhân thì coi như... trúng số, còn rơi vào dự án công ích thì kể như phá sản!

Phương pháp không sai nhưng... không phù hợp

Hiện tại, giá đất nông nghiệp được tính theo phương pháp thu nhập. Người nông dân phải canh tác trong vòng 50 năm mới ra được doanh thu 300.000 đồng/m2, chưa kể mất mùa, rủi ro. Một chuyên gia nhận định: Giá 300.000 đồng bồi thường cho một m2 đất nông nghiệp là quá cao so với khả năng sinh lợi của đất.

Thực tế tại TP.HCM thì giá đất nông nghiệp không còn được tính bằng giá sinh lợi của đất nữa. Đa số đất nông nghiệp hiện nay đều được tính toán theo giá đất ở. Ông Nguyễn Văn Út - Trưởng Ban BTGPMB quận 9 nhận định: Người mua đất không đơn thuần chỉ mua giá trị của đất mà họ mua luôn cả cơ hội được chuyển mục đích sử dụng thành đất ở và cơ hội được hưởng hạ tầng cơ sở do nhà nước đầu tư trong tương lai. Người có đất cũng tính giá trị trên những cơ hội đó. Nếu là mua đất chỉ để trồng lúa hay sản xuất nông nghiệp thì giá 150.000 đồng/m2 cũng là quá cao và sẽ không có người mua. “Phương pháp tính giá đất trên khả năng sinh lợi không sai nhưng áp dụng cho trường hợp đất nông nghiệp của TP.HCM thì không phù hợp” - ông Út nói.

Như vậy, nhận định về giá trị đất nông nghiệp của nhà nước và người dân đã không gặp nhau. Liệu nhà nước hỗ trợ thêm 10% giá đất ở liền kề có giải quyết được những mâu thuẫn hiện tại hay không?