Khi nông dân buộc phải thành thị dân

22 | 06 | 2008

Nông dân xã Hiệp Phước, huyện Nhà Bè sẽ mất toàn bộ đất canh tác khi dự án Khu đô thị cảng Hiệp Phước được triển khai. Hơn 2.100 hộ dân ở vùng đất thuần nông này sẽ trở thành cư dân thành thị như thế nào trong vài năm tới?

Xây đô thị cảng

Dự án Khu đô thị cảng Hiệp Phước đang được chính quyền TPHCM đẩy nhanh việc quy hoạch tổng thể. Theo đề xuất của Nikken Sekkei, đơn vị vừa đoạt giải cuộc thi ý tưởng thiết kế khu đô thị này, vùng đất xã Hiệp Phước sẽ được đầu tư phát triển cân bằng giữa hệ thống cảng, dịch vụ cảng, các khu công nghiệp và khu đô thị.

Theo kế hoạch phát triển, đến năm 2010, Khu đô thị cảng Hiệp Phước sẽ hoàn thành đầu tư xây dựng khu công nghiệp giai đoạn 1; triển khai công trình hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp giai đoạn 2; hoàn thành xây dựng cảng container trung tâm Sài Gòn; xây dựng cảng Sài Gòn - Hiệp Phước; triển khai một số dự án tái định cư và nhà ở công nhân.

Đến năm 2015 sẽ hoàn thành xây dựng khu công nghiệp giai đoạn 2; hoàn thành xây dựng cơ bản các dự án cảng; xây dựng các công trình hạ tầng đô thị, công trình nhà ở, công trình phục vụ công cộng... để kết thúc quá trình chuyển đổi khu vực nông nghiệp, nông thôn thành khu công nghiệp, cảng, đô thị.

Dự kiến vào năm 2020 sẽ hình thành tổng thể khu đô thị với các khu công nghiệp, các khu cảng và các công trình thương mại - dịch vụ; mở rộng đầu tư xây dựng các khu nhà ở, hệ thống công trình công cộng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị.

Theo Công ty Phát triển công nghiệp Tân Thuận (IPC), đơn vị được giao triển khai dự án này, đến nay, khu công nghiệp Hiệp Phước giai đoạn 1 với 332 héc ta đã hoàn chỉnh hạ tầng và đang thực hiện tiếp giai đoạn 2 với 600 héc ta. Cảng container trung tâm Sài Gòn đang triển khai và cảng Sài Gòn - Hiệp Phước đang thực hiện việc giải phóng mặt bằng... Còn hơn 2.600 héc ta (là địa bàn sinh sống của 2.109 hộ với gần 12.000 khẩu) đang tiếp tục được cơ quan chức năng quy hoạch để thực hiện trọn vẹn dự án.

Chính quyền TPHCM kỳ vọng, trong tương lai, Khu đô thị cảng Hiệp Phước sẽ là khu đô thị cảng hiện đại của cả nước và khu vực. Chủ tịch UBND TPHCM Lê Hoàng Quân cho biết sẽ ưu tiên cho cảng nên khu đô thị công nghiệp Hiệp Phước giới hạn quy mô dân số từ 180.000-250.000 dân.

Nông dân buộc phải thành thị dân

Theo đánh giá của Viện Kinh tế TPHCM, để thực hiện dự án Khu đô thị cảng Hiệp Phước, thành phố phải di dời hàng ngàn hộ dân trong khu vực quy hoạch. Đây là khu vực thuần nông, đời sống người dân còn nhiều khó khăn. Làm thế nào để nông dân được hưởng lợi từ việc thực hiện dự án và thích nghi với cuộc sống đô thị mới là mối quan tâm lớn của chính quyền TPHCM.

Khi thực hiện dự án này, rất cần tham khảo những bài học từ dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Chính sách đền bù giải tỏa và tái định cư của dự án này (Quyết định 135, 123) chưa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn nên việc giải phóng mặt bằng ở bán đảo Thủ Thiêm kéo dài 10 năm nay vẫn chưa xong. Nhiều người dân chứng minh rằng, với chính sách hiện nay họ khó có thể tìm được một nơi ở mới bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Có thể nói, TPHCM là địa phương có nhiều chính sách hỗ trợ người dân trong việc đền bù giải tỏa, như lập quỹ hỗ trợ đào tạo nghề cho nông dân bị mất đất canh tác chẳng hạn. Nhưng qua dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phải thừa nhận rằng là phần lớn nông dân vẫn chưa thể thích nghi với môi trường sống ở chung cư và việc làm ở đô thị. Vì thế hiện tượng bán căn hộ chung cư tái định cư khá phổ biến, nhiều nông dân chấp nhận đi Nhơn Trạch (Đồng Nai), Long An... mua đất nông nghiệp để tiếp tục làm nông.

Một chuyên gia xã hội học cho rằng quy trình ra đời của một quyết sách xã hội nhất thiết phải tuân thủ nguyên tắc “đi từ dưới lên”. Với những dự án tác động lớn đến xã hội như Thủ Thiêm (di dời hơn 12.000 hộ dân), Khu đô thị cảng Hiệp Phước... rất cần tham khảo ý kiến của người dân để tìm ra cách giải quyết những tác động tiêu cực phát sinh.

Theo chuyên gia trên, trước khi thi công cầu Mỹ Thuận, phía Úc đã nhờ các nhà khoa học trong nước khảo sát cụ thể về hai dạng đối tượng là những người bán hàng rong trên phà, hai bên cầu phà và những người sống bằng nghề buôn bán tại nhà để tính toán các tác động kinh tế - xã hội đối với những người sẽ mất việc làm và thu nhập khi không còn phà Mỹ Thuận, từ đó tìm kiếm giải pháp hỗ trợ họ phục hồi thu nhập.

Thế nhưng dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm đã không làm được những việc như thế, nên nhiều nông dân chưa thể thích nghi với cuộc sống đô thị khi đất canh tác bị thu hồi đã lâm vào hoàn cảnh khó khăn. Vì vậy, đối với dự án Khu đô thị cảng Hiệp Phước, chính quyền thành phố đã thận trọng hơn khi tiến hành cuộc điều tra, khảo sát đời sống kinh tế - xã hội của một bộ phận người dân ở đây.

Làm gì để nông dân được hưởng lợi và thích nghi với đời sống đô thị khi thực hiện dự án này là một bài toán khó. Nếu cứ theo kiểu cũ e không xong, nhưng đề xuất cách làm mới lại không được chấp nhận.

Một đề án bị gác lại

Mới đây lãnh đạo thành phố đã thông báo ngưng, không triển khai đề án nông dân góp vốn bằng tiền bồi thường giá trị quyền sử dụng đất vào Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và kinh doanh Khu đô thị cảng Hiệp Phước, do Viện Kinh tế TPHCM, Công ty Phát triển công nghiệp Tân Thuận, Ban quản lý các khu chế xuất - khu công nghiệp và UBND huyện Nhà Bè xây dựng trong hai năm nhằm giải quyết bài toán đặt ra ở trên.

Vì sao một đề án được chính quyền TPHCM chỉ đạo xây dựng (từ năm 2006), với sự nhất trí của nhiều ban ngành và cả Bộ Tài nguyên - Môi trường lại bị gác lại?

Theo thông báo số 341, ngày 23-4-2008, Chủ tịch Lê Hoàng Quân chỉ đạo: “Do yêu cầu liên doanh với đối tác nước ngoài để đầu tư xây dựng Khu đô thị cảng Hiệp Phước trở thành khu đô thị cảng hiện đại của cả nước và khu vực theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, giao Ban quản lý khu Nam và Công ty Phát triển công nghiệp Tân Thuận tập trung đàm phán với đối tác, giải quyết nhanh các thủ tục đầu tư theo quy định”.

Đối tác nước ngoài ở đây là tập đoàn Dubai World. Theo dự kiến, đối tác nước ngoài sẽ nắm 70% và phía Việt Nam là Công ty Phát triển công nghiệp Tân Thuận nắm 30% vốn trong liên doanh.

Ông Phạm Bình An, nguyên Trưởng phòng Nghiên cứu cơ chế quản lý kinh tế, Viện Kinh tế TPHCM, cho rằng nếu có liên doanh thì tỷ lệ phần trăm vốn trong liên doanh cần xem xét lại. Trước đây chúng ta chưa có kinh nghiệm về xây dựng các khu đô thị, nhưng nay thì tình hình đã khác. Và cũng cần tính toán lại việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Không thể góp vốn với giá đất nông nghiệp được tính quá rẻ, mà cần góp đất “sạch”, đất đã đầu tư hạ tầng để nâng giá trị góp vốn trong nước lên.

Liên quan đến các thị dân tương lai của Hiệp Phước, Chủ tịch thành phố giao cho UBND huyện Nhà Bè chủ trì phối hợp với Công ty Phát triển công nghiệp Tân Thuận để có kế hoạch đầu tư xây dựng khu tái định cư và giải quyết bố trí tái định cư cho các hộ bị giải tỏa trong thời gian sớm nhất...

Ủy ban yêu cầu huyện phải có kế hoạch và chương trình đào tạo nghề dài hạn và giải quyết việc làm cho các hộ dân bị giải tỏa trong dự án còn trong độ tuổi lao động, ưu tiên cho các đối tượng này được làm việc trong Khu đô thị cảng Hiệp Phước.Như vậy là vẫn theo cách làm cũ, và lời giải cho bài toán “Làm gì để nông dân được hưởng lợi và thích nghi với đời sống đô thị khi bị mất đất canh tác” vẫn chưa có kết quả sau cùng.

Góp vốn bằng tiền bồi thường quyền sử dụng đất...

Tuy đề án “Nông dân góp vốn bằng tiền bồi thường giá trị quyền sử dụng đất tại dự án bị thu hồi đất” đã không được áp dụng vào Khu đô thị cảng Hiệp Phước, nhưng có thể đề án này là một hướng ra cho những dự án khác.

Theo đề án nông dân góp vốn bằng tiền bồi thường giá trị quyền sử dụng đất tại dự án bị thu hồi đất, diện tích đất thổ cư của người dân sẽ được đền bù, người dân bố trí tái định cư như chính sách hiện tại. Riêng phần giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp, người dân được trả bằng cổ phiếu của công ty cổ phần được thành lập để thực hiện dự án.

Huê lợi sẽ được trợ cấp theo công thức: trợ cấp = huê lợi - cổ tức; như vậy trong một số năm đầu chưa có cổ tức thì trợ cấp tương đương với thu nhập từ huê lợi.

Ví dụ, nếu giá đền bù tại khu vực dự án là 150.000 đồng/mét vuông thì 1 héc ta có giá 1,5 tỉ đồng, bằng 150.000 cổ phiếu. Nếu khu vực dự án có 1.000 héc ta, có nghĩa là bằng 1.500 tỉ đồng và bằng 30% vốn điều lệ công ty cổ phần sẽ thành lập. Vấn đề là không đền bù đất, và ai không muốn góp vốn mà muốn lấy tiền thì bán cổ phiếu mình có trên thị trường giao dịch.

Giả sử giai đoạn 1 thu hồi 500 héc ta, giai đoạn 2, sau năm năm, mới thu hồi tiếp 500 héc ta thì giá trị 1 héc ta cũng bằng 15.000 cổ phiếu, giá trị cổ phiếu là như nhau nên đảm bảo người bị thu hồi đất (trước và sau) không bị thiệt thòi. Người dân sẽ được hưởng cổ tức (không thấp hơn lãi suất ngân hàng) nên có thu nhập từng bước ổn định, bắt nhịp với cuộc sống đô thị. Chuyện còn lại là Nhà nước và nhà đầu tư vào công ty cổ phần phải đảm bảo cho nông dân bao giờ bán cổ phần của mình cũng đều được ít nhất bằng giá đền bù đã ban hành, còn hơn thì họ được hưởng.

Nhà nước, thông qua một công ty quốc doanh X., đầu tư tiền mặt 3.500 tỉ đồng, bằng 70% vốn điều lệ công ty cổ phần. Giả sử, vào thời điểm thích hợp, công ty X. bán ra 950 tỉ cổ phiếu của mình với giá 3.7 (950X3.7=3.515 tỉ đồng) thì có thể thu hồi đủ vốn (nếu bán giá trên 3.7 thì lời); trong khi Nhà nước vẫn giữ tỷ lệ 51% vốn trong công ty (3.500-950=2.550 tỉ đồng).

Nhà đầu tư cũng sẽ được hưởng giá trị tăng thêm nhiều lần của đất nông nghiệp khi trở thành đất đô thị; đồng thời Nhà nước và nông dân cũng sẽ được hưởng lợi tương tự.

Phạm Xuân Bình - Phó tổng giám đốc Công ty Phát triển công nghiệp Tân Thuận

Nguồn: Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online

Các Tin Khác

Đầu tư thế nào là hợp lý?

24 | 09 | 2008

Thủ tướng yêu cầu đẩy mạnh xuất khẩu gạo

21 | 06 | 2008

Lạm phát toàn cầu, sức ép đối với Việt Nam

21 | 06 | 2008

Rumani, đối tác quan trọng của Việt Nam trong thời kỳ mới

21 | 06 | 2008

Lấy ý kiến nhân dân cho Dự thảo Nghị định quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực dạy nghề